建设部《基本住房保障条例》（征求意见稿）解读
来源：建纬建筑房地产快讯 时间：2012-09-20 10:44:17
时间：2012-09-20 10:44:17
第一部分：部分条文撷取
第四条 【政府职责和管理体制】
国务院住房城乡建设部门主管全国的基本住房保障工作，国务院发展改革、民政、财政、国土资源、税务、金融管理、审计等部门在各自职责范围内负责基本住房保障相关工作。
县级以上地方人民政府住房城乡建设（住房保障）部门主管本行政区域内的基本住房保障工作，县级以上地方人民政府其他有关部门在各自职责范围内负责基本住房保障相关工作。
第九条【财政资金】
县级以上人民政府应当增加对基本住房保障的投入，将基本住房保障资金和基本住房保障工作经费纳入财政预算。
中央财政对财政困难地区、省级财政对所辖财政困难市、县提供基奉住房保障专项资金补助。
基本住房保障资金实行专项管理，专账核算，专款专用，不得挤占挪用。
第十一条【税收、金融政策】
保障性住房建设和经营，实行税收优惠政策。
国家鼓励金融创新，引导社会资金、金融机构支持基本住房保障事业。
企业通过资本市场融资或发行债券，筹集资金用于保障性住房建没的，优先审批。
健全住房公积金制度，增加居民住房资金积累，提高居民基本住房支付能力。
第十八条【投资与房源筹集】
保障性住房可以由政府直接投资建设，也可以通过土地、财政、税收、金融等政策引导社会力量投资。
保障性住房通过新建、改建、收购、租赁等方式多渠道筹集。
第十九条【建设用地】
直辖市、市、县人民政府应当在土地供应年度计划、近期建设规划年度实施计划中，单独列出保障性住房建设周地规模、具体地块和范围，并向社会公布。
保障性住房建设用地，优先安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域．采取划拨方式供应。社会投资的保障性住房建设用地，也可以采取出让等方式有偿使用。
严禁以保障性住房建设名义取得土地后，直接或变相进行商品房开发和其他改变用地性质的土地开发。
第二十条 【建设方式】
保本性住房的建设，可以采取集中建设的方式，也可以采取在商品住房项目中配建的方式。
以配建方式建设保障性住房的，配建套数、建设标准、套型结构、回购价格、收回条件等内容应当作为取得建设用地的前置条件，并纳入建设用地划拨决定书或者建设用地使用权出让合同。
第二十一条【建设要求】
保障性住房项目法人应当对保障性住房建设质量负永久责任，其他参建单位按照工程质量管理规定负相应责任。实行勘察、设计、施工、监理单位负责人和项目负责人质量责任终身制。
第二十二条【保障性住房建设、运营的金融支持】
国家鼓励金融机构为保障性住房的建设、运营发放长期贷款，引导担保机构为保障性住房建设、运营机构融资提供担保。
在保证缴存职工提取、提供个人住房贷款和留足备付准备金的前提下，住房公积金结余资金可用于支持保障性住房建设和运营。
第二十三条【对保障性住房建设、运营的税费政策】
对保障性住房建设和运营项目，按有关规定减免税收，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。
第二十四条 【吸引社会投资和存量住房的税费优惠】
企业和机构投资者投资建设、持有和经营保障性住房，纳入住房保障规划、计划和租售管理的，享受与政府投资项目同样的土地供应、资本金注入、投资补助、财政贴息、税费优惠等政策。
第二十八条【租售价格】
保障性住房的配租、配售价格，由直辖市、市、县人民政府价格主管部门会同住房城乡建设（住房保障）部门拟定，报同级人民政府批准后公布执行。
保障性住房的配租价格，参考市场租金拟定；保障性住房配售价格，以开发建设成本为基础，综合考虑区位、市场、保障对象经济承受能力等因素制定。
第二十九条【共有产权】
配售的政府投资的保障性住房，由购房人和直辖市、市、县人民政府对配售的保障性住房按份共有。承购人产权份额按照保障性住房价格占购房时同地段相似的普通商品住房价格的比例计算；其他产权份额由直辖市、市、县人民政府所有。
购房人和政府各自的产权份额比例，应当在购房合同中载明承购人和政府不具有连带债权债务关系。
第四十一条【政府回购】
购买保障性住房未满五年，承购人不得转让承购的保障性住房；确需转让的，由直辖市、市、县人民政府按照购房原价并考虑折旧和物价水平因素予以回购。
第四十二条【上市交易限制】
购买保障性住房满五年，经直辖市、市、县人民政府住房城乡建设（住房保障）部门批准后，承购人可以转让保障性住房。转让所得价款，由出售人与直辖市、市、县人民政府按产权份额比例分享。
第六十八条【违法租售的法律责任】
保障性住房建设、运营机构擅自提高保障性住房配租、配售价格，或者擅自向规定的配租、配售对象以外的人出租、出售保障性住房的，由县级以上地方人民政府住房城乡建设（住房保障）部门责令限期改正，没收违法所得，并可处违法所得一倍以上三倍以下的罚款。
第二部分 城镇保障性住房投资建设规定解读
一、保障房建设监管体系
根据住建部的草案可知，住建部全面主管全国保障房建设，国务院发展改革、民政、财政、国土资源、税务、金融管理、审计等部门在各自职责范围内负责基本住房保障相关工作。预计各部门可能针对保障性住房分别或者联合发布具体规则。
二、投资主体及专门性优惠政策
保障房建设资金可由各级政府纳入到财政预算中予以保障，政府也鼓励金融机构、社会机构参与社会保障房建设，优先支持企业通过资本市场募集资金投入到保障房建设当中，政府也将会通过土地、财政、税收、金融等政策引导社会力量投资。随着我国房地产金融化的推进以及保障房建设大量的资金需求，政府通过各种优惠政策鼓励金融机构、民间资本进入到保障性住房投资建设是发展大趋势。
三、严格限制变相开发
据草案规定，严禁以保障性住房建设名义取得土地后，直接或变相进行商品房开发和其他改变用地性质的土地开发，购房人购买保障性住房未满五年，承购人不得转让承购的保障性住房；确需转让的，由直辖市、市、县人民政府按照购房原价并考虑折旧和物价水平因素予以回购。购买满五年，承购人需要转让保障性住房的，需经直辖市、市、县人民政府住房城乡建设（住房保障）部门批准。转让所得价款，由出售人与直辖市、市、县人民政府按产权份额比例分享。
四、购房者和政府按比例共有产权
这是比较特别的规定。配售形式下由政府投资的保障性住房，由购房人和直辖市、市、县人民政府对配售的保障性住房按份共有。适用范围：配售的并由政府投资的保障性住房，购房人和相应政府按份共有。按份共有的比例比同同类型商品房价格，超过的比例由政府享有产权，在承购人发生债务时，政府并不承担连带责任，也意味着承购人的债权人只能针对承购人享有的产权份额申请债务履行。根据上述阐述，即承购人并不能获得完满的产权，通过此规定控制保障性住房变相炒作投机，使得政府资产、权益流失。
五、保障房建设中其他特别规定
拿地的前置性限制：如果采用配建方式建设保障性住房的，配建套数、建设标准、套型结构、回购价格、收回条件等内容应当作为取得建设用地的前置条件，并纳入建设用地划拨决定书或者建设用地使用权出让合同。
严控质量、透明建设：与普通商品房开发不同的是，保障性住房项目法人应当对保障性住房建设质量负永久责任，其他参建单位按照工程质量管理规定负相应责任。实行勘察、设计、施工、监理单位负责人和项目负责人质量责任终身制。这里保障性住房质量需要进一步界定，否则这里的负永久责任及责任终身制可能会影响相关方参与保障房投资、建设的热情。
综上所述，保障性住房建设关涉国计民生问题，在政府加强投入的同时也需要通过优惠政策引导民间机构参与投资建设。《草案》对保障性住房建设的规定还较为原则性，后续针对保障性住房建设应会出台更加具有操作指引性的细则，其他部门也会就税费、规划、土地出让、建设监管、交易等环节指定具体实施细则。
经典案例
一起商业租赁合同纠纷案引出的法律思考
2004年3月，第一承租人杨某开发公司（以下简称“开发公司”）签署了一份《租赁合同书》，约定承租开发公司所有的一处商铺。一年后，杨某在未告知开发公司的情况下将承租商铺转租给次承租人周某，用于经营其加盟的某食品有限公司连锁店（以下简称“加盟店”）。商铺被转租期间，由加盟店工作人员以现金方式向开发公司缴纳房租。
2009年5月，合同约定租赁期限届满，承租人未能按期交还房屋。直到2009年8月，加盟店工作人员在未通知开发公司的前提下开始搬运承租商铺内的物品，开发公司以租金尚未结清进行了阻拦。加盟店工作人员于是暂停搬运剩余物品，在承租商铺大门上加锁后离开。此情形持续至2010年5月份，开发公司以拖欠租金以及延期交还房屋为由，将杨某、周某一并列为被告向人民法院提起诉讼，要求被告限期交还房屋、支付截止至实际交付房屋时的房屋使用费、水电费以及逾期交房滞纳金等。
建纬观点：本案中，由于杨某作为第一承租人在未经出租人同意的情况下，即对承租房屋进行了转租，导致对于周某作为次承租人未能按时交还承租房屋的责任由谁承担，成为一个值得研究的问题。而另一个有待研究的问题是对于 “交还房屋”如何进行界定？本案中承租人的行为是否已经算是完成了交还房屋的义务？建纬律师认为，转租并不必然导致承租人和次承租人之间的租赁合同无效。但出租人同承租人明确约定不得转租的情况下，可请求解除租赁合同。本案中开发公司同杨某明确约定不得转让，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出书面异议，其以承租人未经同意为由要求解除合同或认定租赁合同无效的，人民法院不予支持”。本案开发商在租金缴纳人出现变更的情形下，长达四年开发商并未提出认可异议，即可认定开发商已经明知承租人转租行为而不提出异议，视为对转租行为的事后认可。
建纬律师认为，按照合同相对性，在次承租人房屋交付迟延的情形下，出租人只能追求承租人的违约责任，至于次承租人同承租人之间如何约定不在考虑之列。另，如何认定交付完成。我们认为有以下两种标准：（1）承租人不再控制房屋（如已经交付钥匙）；（2）承租人需要将房屋应努力恢复到出租前状态，如果承租人很多物品并未清除，但根据法律规定已经归属于出租人或者承租人已经明确或者通过自身行为表明其放弃了遗留物件的一切权益。就通常看来，符合上述两个条件一般可认定房屋交付完满，显然本案中周某并未履行按时交还房屋的义务。按照法理，应由开发商追求第一承租人的逾期交还的违约责任，第一承租人根据其与次承租人之间的合同追究次承租人的违约责任，我们认为在推定本案出租人同意转租行为的情况下，可由出租人直接向次承租人追求违约责任，第一承租人承担连带责任。
