新规解读与风险提示

    时间:2012-08-22 10:13:21


时间:2012-08-22 10:13:21

开发商办理商品房按揭贷款的风险及防范
       一、风险类型提示
       对于房地产企业来说,办理商品房按揭贷款需要面临如下几种类型风险:
       (一)来自购房者方面的风险
       1、购房人提供虚假个人信息 
       我国目前个人信用体系尚不健全,银行对按揭贷款的审查主要仍以购房者提供的文件资料为主,辅之以银行内部的查询系统,很难全面掌握购房者信用状况。购房者的信用状况自然影响到后续履行还款义务。
       2、购房人逾期还款
       购房人因各种原因未能按时还款,房地产企业将对银行承担连带担保责任。一旦购房人逾期还款或者断供,银行直接从房地产企业的账户中扣划保证金,或者要求提前收回全部贷款并要求开发商承担还款义务。
       3、购房者迟延办理产权证
       少数购房人在具备办证条件下故意拖延,拒不办理产权证,抵押登记也就无法进行,房地产企业的担保责任也就无法解除。
        (二)来自银行的风险
       1、银行逾期放款或未按合同约定发放贷款
       购房者与房地产企业签订《商品房购销合同》并缴纳首付款后,才与银行签订贷款合同,而签订贷款合同后还需由银行信贷部门进行资料审核,金额较大的还需经过几级部门的审批。可能因银行的内部的工作流程原因导致放款时间延长。逾期放款推迟了资金回笼的进度,一旦资金得不到有效保障,则有可能影响整个项目的建设进度。目前房地产开发企业与银行的按揭合作协议中很少有关于银行逾期放款的违约责任。
       2、银行怠于行使解约权
       银行在借款合同中一般都会有解除贷款合同提前收回贷款的约定,例如某国有银行的《个人购房借款/担保合同》中约定:“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息,或发生其他违约情形,贷款人有权停止发放尚未发放的贷款,宣布贷款提前到期,要求借款人提前清偿全部或部分贷款,以及所产生的利息、罚息及其他费用,直至解除合同。”而实践中,在保证期间出现购房者符合解约情形的,银行并不会及时解除贷款合同,而是根据按揭合作协议的约定,要求开发商承担保证责任,并从开发商的保证金账户中扣划保证金。
       3、银行迟延办理抵押登记
       一般情况下,购房者所购房屋办理完毕抵押登记手续,银行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书,房地产企业的保证责任就可免除。但实践中房地产企业的保证责任对银行往往更具保障力,如果购房者出现违约情形,相比向购房人追偿欠款或行使抵押权而言,从开发商的账户中直接扣收保证金更加简单而且有效。因此,银行往往并不按期办理抵押登记,从而延长了房地产企业的保证责任期限,增加了保证责任风险。
       (三)来自房地产企业自身的法律风险
       1、对购房者因政策调整的原因不能办理按揭贷款时出卖人能否解除合同未进行明确约定
根据法律原则,当发生了不可抗力致使合同无法履行的,双方可以解除合同,但是购房者因政策调整的原因不能办理按揭贷款是否属于不可抗力的范围在法律中并没有明确的界定。若在签订《商品房购销合同》时,双方对出现因政策调整的原因致使买受人无法顺利办理按揭贷款能否解除合同没有做明确约定的,那么出卖人是否行使合同解除权还是存在风险的。
       2、未及时行使解除权
       即使房地产开发企业在购销合同中明确约定了在无法顺利办理按揭时出卖人可以解除合同,但是解除权的行使是有条件的。一是要采取通知的方式,解除通知到达对方时解除。二是要在法定期限内行使。解除权的行使期限为除斥期间,不发生中止、中断、延长的问题,属于不变期间。因此,若房地产企业未在法定期限内行使解除权,即使存在解除事由,也不能解除合同。
       3、无法收回房屋
       如房地产开发企业在符合法律规定和合同约定的情形下已经履行了解除合同的相关手续,甚至得到了法院或仲裁机关的裁判文书的确认,但能否顺利收回房屋再次进行销售也存在风险。如果购房人不配合或下落不明的,开发商单方根本没有办法办理合同的登记备案注销手续。此时房地产企业只能选择司法途径,在裁判生效后由法院向房地产管理部门发出协助执行通知书,整个司法程序将是一个漫长的过程。
       4、无法行使追偿权
       买受人向银行办理按揭贷款,由开发商承担连带保证责任。一旦购房人出现违约情形,银行将通过划扣保证金或者将房屋拍卖的方式实现债权。购房人违约后,房地产企业承担了担保责任后再向购房人追偿则无有力的保障。            
       二、按揭贷款风险防范
       从上述的分析可以看出,房地产企业办理商品房按揭贷款存在各方面的风险,如何化解这一矛盾,尽可能减少企业的风险就显得尤为重要。
       (一)签约前先进行按揭资格和材料的审查
       建议可以在签订购销合同甚至认购协议之前,由房地产企业协调,将购房人拟申请贷款的金额、年限及相应的材料提交银行信贷部人员提前进行初审,若无问题的,再签订购销合同;若有问题的,对贷款金额或年限进行调整或者变更付款方式,无法达成一致的,则不再签订《商品房购销合同》。这种方式一定程度上可以减少银行的放款风险。
       (二)完善《商品房购销合同》及补充协议的条款
       1、明确房地产企业的合同解除权
       对于买受人无法办理按揭贷款的情形,以及开发商因购房者的违约行为承担了保证责任的,可在补充协议中约定开发商享有合同解除权,并同时约定买受人应承担的违约责任。
       2、要求购房人提供担保或保证人
       为保证房地产企业顺利实现追偿权,可要求买受人以其他担保或者保证人的方式提供反担保,以保障企业的权益。
       3、明确产权证的办理约定
       由于开发商在抵押登记办理完毕之前均承担保证责任,因此有必要在购销合同及补充协议中严格约束购房者的办证义务,例如:购房者所购房屋具备办理产权证条件后,购房人应在收到开发商书面通知之日起多少个工作日内向有关部门缴纳公共维修资金及契税,并提供办理产权证所需的全部资料,逾期缴纳和提供的,每逾期一日按总房款一定比例向开发商支付违约金。
       (三)调整与银行的按揭合作协议
       首先,房地产开发企业在与银行签订按揭合作协议中可以增加关于抵押登记的约定,例如:开发商在办理完毕房屋产权证并向银行提供后多少个工作日内,银行应办理完毕抵押登记手续,逾期办理银行应对由此给开发商造成的损失进行赔偿,每逾期一日向开发商支付一定金额的违约金。对于银行及时办理抵押登记手续能起到一定的督促作用。其次,约定银行逾期放款的违约责任。当然,与银行的合作协议可能大部分为银行提供的格式合同,能否进行调整和修改需要双方的充分沟通和协调。
       (四)及时处理
       对于购房人出现解约情形的,房地产企业不论是采取通知方式还是司法途径方式,均应及时采取有效措施解除《商品房购销合同》。 这样,不仅能确保解除权的合法行使,而且及早处理能使房屋尽早恢复可以销售的状态,便于房地产企业做后续的处理。

经典案例
开发商擅自变更规划设计,小业主起诉要求解除合同
 
       案情概要:2000年6月12日,何某夫妇与重庆某公司签订了附有预售房屋分层平面图的《商品房预售合同》,双方约定:某公司将天骄俊园D2幢第17- 18层01号面积为254.56平方米的四室三厅房屋一套,出售给何某夫妇。公司于2000年分别取得了《商品房预售许可证》和《建设工程规划许可证》,许可证载明某公司可以预售和投资修建天骄俊园二期工程D2 幢住宅第1-18层。2001年6月初,该工程竣工。同年6月7日,重庆市国土资源和房屋管理局再次向某公司颁发预售许可证,准许其预售天骄俊园二期工程D2幢住宅19层。2002年4月重庆市规划局对其进行规划验收,其结果表明:D2幢住宅19层规划合格:同年8月,重庆市平正房地产测量事务所对其进行面积测量,其《测算报告书》载明:天骄俊园 D2幢17、18、19层01号房屋面积合计261.48平方米。
       2001年6月20日,某公司以挂号信通知何某夫妇接房,但何某夫妇却以房屋结构发生了改变,合同约定购买的商品房 D2幢01号只有17、18二层,而实际建成了三层为由,不同意接受房屋,并向重庆市渝北区人民法院起诉,要求解除合同,某公司反诉要求何某夫妇支付购房款、违约金等费用。
       法院认为:该案经过一审、二审和检察院抗诉程序后,重庆市高级人民法院指令重庆市第一中级人民法院另行组成合议庭再审。该院再审认为:一、何某夫妇购买商品房时的真实意思表示是购买天骄俊园D2幢第17-18层。因为双方签订的《商品房预售合同》里明确约定何某夫妇购买的是D2幢17、18层,而且,这与签订《商品房预售合同》的当时某公司取得的《商品房预售许可证》和《规划许可证》只允许某公司销售D2幢第 1-18层的情况相吻合。二、某公司在天骄俊园D2幢住宅规划由18层变更为19层后,未依《商品房销售管理办法》第24条之规定通知买受人,何某夫妇有权退房。
       建纬律师认为:建设方案有重大调整、规划未经变更手续的,业主有权解除购房合同。本案中,主管部门最初批准的规划设计为小区D2幢共18层,后规划设计发生变更,D2幢由18层变更为19层,该变更导致小业主购买的房屋由约定的17、18层两层变更为17、18、19层三层,房屋层数的变更对房屋的使用功能等产生了重大影响 本案中开发商没有依据法律的规定和合同的约定履行通知义务,应当承担不利后果。再审法院最终也判决解除开发商与小业主签订的预售合同,同时开发商承担违约责任。
       建纬律师建议:开发商应加强合约管理,建设方案发生重大变更时一定要履行变更手续,积极防范逆市情况下业主解约风险!